相続した土地に「抵当権」があったら

相続では、主に預貯金や不動産を相続人で分割することになります。その際、相続した土地に「抵当権」が設定されていたら、相続した人はどう対処したらいいでしょうか。抵当権の意味、対処法などを詳しくご説明いたします。

抵当権とは

多くの人は、「抵当権」という言葉を聞いたことはあるはずです。しかし、抵当権とは具体的にどういう意味なのか、詳しく知っている人は、そう多くないかもしれません。

簡単に言いますと、抵当権とは、家を建てる際に利用する住宅ローンにおいて、銀行から金を借りる際に、不動産に設定される「担保」のことです。担保というのは、お金を借りた人が返済することができなかった場合に、返済の代わりにお金を貸した側に提供するもので、いわば保険のようなものだと考えてください。

つまり、お金を貸した側は、借金が返済されない代わりにこの担保を譲り受けることができ、自分で自由に処分することができる権利ということです。一般的には、譲り受けた担保物を売却して、返済されていない借金に充てることになります。

この抵当権の最大のメリットは、順調に借金を返済している限りは、抵当権がある土地であっても自分のものあり、従って自由に使用することができるところです。見た目にも、抵当権があることはわかりません。

もし土地に抵当権が設定されていれば、過去においてその土地を担保にお金を借りていたということになります。従って、そのような土地を売却しようとしても、ほぼ不可能です。抵当権があるということは、借金の担保だということですから、誰も買いたがりません。

仮に土地に抵当権があることを知らずに買ってしまった場合、新しい所有者が借金を負うことになります。ですから、土地に限らず、不動産を購入する際には、抵当権が設定されていないか、十分に調査する必要があるのです。

抵当権が設定されているか否かは、その土地の「登記事項証明書」を法務局で取り寄せ、その内容を見る必要があります。誰もが手数料を支払えば、登記事項証明書を入手することができます。

もし抵当権があったら

もし自分が相続した土地に抵当権が設定されていたら、どうすればいいのでしょうか。

ほとんどの人は、「抵当権があるということは借金が残っていることになるから、自分が代わりに借金を支払うことになるのでは!」と、慌ててしまうかもしれません。確かに理屈ではその通りです。

しかし、場合によっては既に借金を支払い終わっているのに、抵当権を消すという手続きを忘れていることも考えられます。従って、ここは慎重にその抵当権について、調べる必要があります。

土地に抵当権が設定されていることがわかったら、まず抵当権を設定している金融機関などに問い合わせを行い、ローンや借金が残っているかどうかを確認しなければなりません。それと同時に、ローンを組んだ際の契約書や金銭消費貸借契約書などが残っていないか、遺品を調べる必要もあります。

契約書を確認すれば、借りた総額、契約日、返済期間などがわかるはずです。また、併せて銀行の通帳の取引内容も確認する必要があります。月々の支払いが口座引き落としだった場合、順調に返済していたかどうかがわかるはずです。

ここまで確認して、全て借金を支払い終わったことがわかったら、金融機関などから、全てローンや借金を支払い終えたことを証明するための「完済証明書」を発行してもらいます。
その後、法務局で抵当権を消すための「抵当権抹消登記」を行うことになります。ただ、必要書類が複雑だったり、手続きが煩雑だったりしますので、専門家である司法書士に依頼した方がいいでしょう。

もし借金が残っていたら

もし土地に抵当権が設定されていて、まだ借金が残っていた場合、どうしたらいいのでしょうか。

例えば、相続人Aさんが土地を相続した後、その土地に抵当権が設定されていることを初めて知った場合は、Aさんが一人で借金の返済をしなければなりません。これは、相続した遺産については、相続した人が全ての責任を負うからです。

例えば、Bさんが遺産である車を相続したとします。相続するまでその車の性能がわからず、自分のものになって初めて、大幅な修理が必要であることがわかった場合には、修理費の負担は相続したBさんが全て負わなければなりません。

後で、「こんな欠陥がある車とは知らなかった」と言っても、きちんと車の性能を調べずに、車の相続に同意したBさんの責任ということになります。

これと同じような考え方で、土地に抵当権が設定されていないことを知らずに相続したAさんにも、相続前にきちんと調べなかった責任があります。ですから、基本的には、残りの借金の返済は、土地を相続したAさんが一人で負うべきなのです。

通常、亡くなった人が残した財産は、それが分割されるまでは、相続人全員の共有物だという考え方があります。従って、相続人全員で話し合って、遺産分割の話が終わるまでは、個人の意向で遺産を勝手に処分することはできません。それは背信行為に当たります。

ただ、遺産分割協が調い、遺産分割協議書に相続人全員の署名捺印が記載された後は、協議に従って遺産を分割、分配することで、それぞれの遺産は相続人個々の所有物となります。その時点で、自分の所有物に対しては、全て新たな所有者、相続人が責任を負うべきなのです。

不動産の相続で注意することは

先程ご説明したように、土地を相続した後で初めて抵当権があることがわかった場合には、その抵当権に関する責任は、その土地を相続した人が負うべきものとなります。

ただ、相続した人は「抵当権があるのなら、相続などしなかった」と主張する可能性があります。いくら「きちんと調べなかった方が悪い」と言っても、そもそも遺産がどのような性格であるかをきちんと調べることは、相続人全員の責任でもあるはずです。

しかも、相続した後で土地に抵当権が設定されていることが判明するという事態は、トラブルの種にもなりかねません。

従って、相続人全員の責任において、遺産に土地、家などの不動産がある場合、抵当権がないか、ローン、借金は残っていないかを十分調査した上で、遺産分割のための話し合いをすべきだと思います。

まとめ

相続した土地に抵当権があったと言う話はわりとよくあります。まずは抵当権を設定している金融機関に問い合わせを行い、ローンや借金が残っているかどうかを確認しましょう。ローンの支払いが完了している場合もあります。

しっかりと遺産分割協議の際に、ローンの残債や借金がないか確認することは円満な相続に繋がるので必ず実施してください。