相続税対策に影響あり?小規模宅地等の特例が改正

平成30年度の税制改正では、小規模宅地の特例についても改正が加えられました。今回の改正を一言で述べると、「小規模宅地の特例の適用要件が厳しくなった」であり、このために従前策定していた相続税対策を見直す必要が出てくる可能性があります。

本コンテンツでは、小規模宅地の特例の概要を振り返りながら改正された内容とその背景についてご紹介します。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人(亡くなった人)が居住や事業に用いていた土地について、一定の要件を満たすことで相続税を計算する根拠となる「相続税評価額」を、最大で330平方メートルに対し上限80パーセントまで減額できる制度です。つまり、相続税評価額が減額された分だけ相続人に課される相続税が安くなるのです。

小規模宅地等の特例が設けられている背景は、被相続人が亡くなったあとも高額の相続税により相続人が生活に困らないようにするためです。

被相続人と同居、ないしは被相続人が所有する土地などで事業を営んでいた家族にとって、被相続人が残した不動産は今後の生活を送る基盤で大変重要な資産です。これについて何も減額されることなく最大限の相続税評価額となる自用地評価が為された場合、課税された多額の相続税を支払うために、残された遺族の生活がままならなくなる可能性もあります。また、相続税納税の資金を捻出するために足元を見られた価額でも売却せざるを得ないことになり、相続人は今後の住居や生活資金を得るための事業用不動産を失うことにもなりかねません。小規模宅地等の特例は、そのような事態に遺族が陥らないようにするために居住用や事業用の不動産に対する一定の配慮でもあるのです。

今回の改正ポイント

小規模宅地の特例には数多くの細かい適用対象や適用要件がありますが、今回の改正では大きく「貸付事業用宅地等の特例」と「家なき子特例」について改正が為されています。以下で詳しくみてみましょう。

貸付事業用宅地等の特例に適用要件が追加

貸付事業用宅地等とは、貸アパートや駐車場など不動産賃貸業に用いていた土地のことです。本特例の適用の要件としては、相続人が不動産賃貸業などの貸付事業を被相続人から引き継ぎ相続税の申告期限までに継続していること、当該土地を第三者に譲渡していないことが挙げられます。そして、貸付事業用宅地等は最大200平方メートルまで50パーセント減額されたうえで相続税評価額が算出されます。

今回の改正は、適用条件のうち「相続人が不動産賃貸業などの貸付事業を被相続人から引継ぎ相続税の申告期限までに継続していること」に制限が加えられます。これまでは相続開始の直前において被相続人等の貸付事業に用いられている宅地等が対象とされているだけであり、相続開始までに事業を行っていた期間については特段の規定が設けられていませんでした。しかし、今回の改正では相続開始前の3年以内に貸付事業の用に供した宅地等については、貸付事業用宅地等の特例の適用対象から除外することとされました。ただし、相続開始の日までに3年を超えて事業的規模(貸家5軒以上・アパート5室以上・貸駐車場50台以上)で貸付事業を行っていた場合は、従来どおり貸付事業用宅地等の特例は適用とされます。

時価と相続税評価額の違いに着目し、多額の現預金を保有する人が賃貸住宅の一室または一棟などを購入することは相続税対策として一般的です。このような単なる節税目的で購入した不動産に対し貸付事業用宅地等の特例を適用することは本来の制度趣旨に合わないのですが、これは広く行われている節税対策なのです。今回の改正は、貸付事業用宅地等の特例がもつ本来の制度趣旨に合うものしか適用できないようにするために、要件を厳しくしていることが伺えます。

家なき子特例に対する適用要件が追加

小規模宅地の特例の適用区分のひとつに、特定居住用宅地というものがあります。この特定居住用宅地に相続税評価額減額の特例を適用する要件のひとつとして、被相続人と同居していた親族が当該宅地等を相続することとされています。なお、本特例の国税庁の通達によりますと同居する親族については「当該家屋で被相続人と共に起居していたものをいう」と明記されています。

いわゆる「家なき子特例」とは、上記の例外的措置として被相続人と同居していない親族でも、一定の要件を満たせば相続する土地を特定居住用宅地と見なし、小規模宅地の特例による相続税評価の減額を認めるというものです。この一定の要件とは、従来は以下のとおりです。

・被相続人に配偶者および同居親族がいないこと。

・相続開始時から相続税申告期限までに、第三者に譲渡せず相続人が当該宅地等を所有し続けていること。

・相続開始3年以内に国内にある自己または自己の配偶者が所有する家屋に居住したことが無いこと(つまり、相続発生時までに自分または配偶者が自宅を所有していないこと)。

今回の改正では、上記の3点に加え新たに以下の2点が家なき子特例の適用要件として追加されています。

・相続開始前3年以内に国内にある3親等内の親族または同属会社など特別の関係にある法人が所有する家屋に居住したことがないこと

・相続開始時に居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがないこと。この2点が追加された背景は、自己所有の持ち家がある別居の子どもに自宅を相続させずに、遺言書などで孫などに自宅を相続させることで家なき特例の適用を受けるという節税対策が横行していることが背景と考えられます。この改正により、家なき子特例の適用を受けることができるのは事実上3年以上別居かつ賃貸住宅に住んでいる親族ということになります。

まとめ

以上のように、平成30年度の税制改正によって小規模宅地の特例に為された背景は、これまで施行されていた小規模宅地の特例についてその抜け穴を埋めることで、本制度が持つ本来の趣旨から逸脱した節税対策の濫用に網の目を張ることが目的と推察されます。これにより、相続税対策について別の方策を考えなければならなくなった人は多いのではないでしょうか。今回の改正を機に、相続税対策について税理士やファイナンシャルプランナーと見直してみましょう。