住宅ローン返済は定年前までが鉄則? 借り換えと繰上げ返済の活用術

現在空前の低金利であり住宅ローンも受けやすくなっています。2020年の増税を前に不動産購入を急ぐ人も少なくありません。低金利のため融資もつい気持ちが多くなりがちですが住宅ローンは定年前までの返済が鉄則です。定年後の住宅ローン負担は想像以上にリスクが高いケースも多いのが実態です。

今回は「住宅ローン返済は定年前までが鉄則!借り換えと繰上げ返済の活用術」というテーマで紹介していきたいと思います。

定年後の生活を試算する

定年後の生活は大きく変化します。1番の変化「年金生活への突入」。現役時代よりも手元に入るお金が少なくなるのが一般的です。その一方自由時間が増えるため旅行に行ったり趣味にいそしむ人も多いかと思います。ようやくできた自由時間ですが現実問題年金生活では生活レベルを下げることが必須となります。

総務省の「2017年家計調査」よると60歳以上の無収入世帯の場合、17万6千円ほど。仮に住宅ローンを入れて月額25万円で生活していた人は住宅ローンが重くのしかかる結果に。

定年後は医療費の負担や介護費用など負担が増える可能性もあります。想像以上にお金がかかることも多いので生活費は余裕をもって見積もりしておくこと、そして住宅ローンは定年前に終わらせることが鉄則となります。

借り換えと繰り上げ返済の活用

住宅ローンは随時見直しが必須です。住宅ローンは金利のルールがたびたび変わります。借りた当初より金利が低い場合、借り換えを検討するのがおすすめ。借り入れしている銀行ではこうしたお得な情報を教えてくれません。自分で調べて返済を計画する必要があります。

借り換えについてはまさに今がチャンス。借り入れ方式にもよりますが1.5%以下の金利で借り入れが可能なケースも多くみられます。仮に2.0%の時に借り入れ残り2200万円の返済があるとすれば、2244万円の返済となります。一方1.5%にすると2233万円に縮小され11万円の返済を免れることに。その他抵当の変更や手数料もあるのでそちらもあわせて積算したうえで借り換えを検討したいところです。

繰り上げ返済は資金に余力があればぜひとも行いたいところ。仮に500万円返済が可能な場合、ローンの残りが1500万円の2%金利なら、1530万円の返済予定が1020万円となり利子分10万円が浮く計算となります。

※ここでの計算は単純計算です。実際は変動や固定、各社のルールで異なります。

退職金補充は避けるべし

住宅ローンの返済は退職金でと考えている人も少なくありません。年金を受けることもできるし、特段問題ないだろうと思い退職金で返済する人が多いのですが実はこれは大変危険です。退職金はもしもに備えて可能な限りストックしておくのがベスト。

2017年発表の平均寿命は女性が87.26歳、男性が81.09歳。65歳定年だとしても定年後は15年以上寿命がある計算に。自宅のリフォームや介護費用など予定外の出費が出るケースもあります。もしかしたらこの15年間の間に法改正があり年金の支給額が下がることもあるかもしれません。いずれにしても退職金は極力確保しておくのがベスト。

一時的に大きなお金が入るため住宅ローンの返済に回したり、欲しかった車を買ってしまいがちですが退職金はあくまで老後の備え、住宅ローンは定年前の給料範囲で抑えるよう設定することが大事です。

欲しかった車を買うか、住宅ローンを返済するか?の二択なら住宅ローンを返済するのが先。定年後の住宅ローンは現役時代の何倍もの負担に該当することも頭に入れておきましょう。

まとめ

住宅ローンは家計の中で1番負担が大きい分野であるケースが多く、長期にわたって返済が必要となることも少なくありません。住宅購入は一世一代の大きな買い物と言われるほどのビックイベント。なるべく希望に沿った不動産購入をしたい気持ちはわかりますがそれ以上に住宅ローン計画を最優先に考え検討することが大事です。

特に①住宅ローンは定年前までに完了させる、②退職金の補充はしないことが重要ポイントに。その他定期的に金利をチェックし借り換えや繰り上げ返済を試算することも大事なことです。

銀行側は定年後も住宅ローンの設定を安易にしてくれます。そしてお得な借り換えや繰り上げ返済については情報提供をしてくれないのが一般的。この2つは大きな落とし穴で老後破産につながるケースも少なくありません。

こちらから申し出れば融資に関するシュミレーションをしてくれる場合も多いので積極的に銀行員に相談してみることをおすすめします。