相続時の評価方法は? ハワイのコンドミニアムを考える

海外不動産の需要が伸びております。ハワイ不動産を購入した外国人のランキングは常に上位に日本が入ります。
ハワイは移住先として大変人気であり不動産取引も盛んに行われています。購入を検討されている方は相続時にどういったメリットがあるのかも調べておくといいでしょう。

今回は「相続時の評価方法は? ハワイのコンドミニアムを考える」というテーマで紹介します。

ハワイ不動産は実勢価格で評価される

ハワイ不動産を所有している人は将来子供に相続させたいと思っている人もいることでしょう。ハワイの不動産は中古物件でも取引が盛んであり価格についても安定しています。移住先としても人気が高く、別荘としての利用も可能、さらに賃貸運営も可能です。

ハワイ不動産相続ですが相続の際、基本的に日本でも手続きが必要となります。日本での申請が不要な人は日本に住所がなく、海外居住が5年以上の人が対象となります。多くの場合、日本に住所があり日本に住みながらハワイの不動産を相続することになると思うので相続の際は相続税の対象となります。

ハワイ不動産は日本の不動産の評価方法とは違った評価方法となります。日本は路線価を基に不動産評価額を算出し相続の申請をするのに対し、海外不動産は実勢価格での評価となるため相続時の不動産取引価格を目安に評価額の対象となります。

路線価での不動産評価額の算出と実勢価格での不動産評価額の算出では後者の方が圧倒的に不利です。路線価の算出は相場の7割程度になっていることが多く、実勢価格より安めの不動産評価額の算出となっています。

2018年11月現在、海外不動産は実勢価格と法律で定められているのでこの点は考慮が必要です。

実勢価格をどうやって算出するか

ハワイのコンドミニアムを所有している場合、実勢価格はどうやって算出するか知りたいポイントかと思います。実勢価格の算出方法ですが現地の不動産業者に算出してもらうケースがほとんどです。不動産価格は時価であり相場はあるものの、業者によって不動産価格評価が異なるのが一般的です。この点からも複数社に依頼する事をお勧めします。

もう1つは不動産鑑定士に依頼するという方法です。日本でも海外不動産の鑑定を受けつけている場合もあります。ハワイで不動産を所有している方は一度鑑定して頂き、状況を把握して見るのもよいかと思います。

ハワイのコンドミニアムは相続時の節税対象には原則ならない

ハワイのコンドミニアムですが相続時の節税対象には原則ならないので覚えておきましょう。もし相続向けに不動産投資を検討しているなら節税という面だけで見ると効果はありません。

国内不動産で仮に5000万円の価値があるとします。不動産の評価額は路線価に基づき算出されるので7割程度という計算になります。つまり3500万円が相続財産と見なされるわけです。

一方ハワイにコンドミニアムを所有している場合、実勢価格となるので5000万円の物件は5000万円で相続の対応となります。相続だけでみると国内不動産を選択する事になります。

ハワイ不動産は買いなのか

ハワイの不動産投資は利回りの面から考えてもおすすめの不動産です。特にワイキキなど人気立地は価格も上昇し続けているので投資としても効果が期待できます。
また、ハワイというブランド、限られた土地からも安定した物件と言えるのではないでしょうか。

ハワイは2020年にホノルル・レール・トランジットの開通が予定されています。ハワイは渋滞が社会問題となっていることから鉄道の開通は大きな転換につながる可能性もあります。現在は朝夕の通勤時間は渋滞が激しいのが特徴です。鉄道ができれば渋滞を気にすることなく移動が可能であり市民の足としても重宝されることでしょう。

不動産投資についてもホノルル・レール・トランジットの開通駅周辺は狙い目と言えます。現在も開通に向けて価格は上昇していますが開通後はさらに上昇することも予想されます。

世界的に人気のハワイ

ハワイは世界的にも人気でありアメリカ本土から移住を希望している人もいます。ハワイはアメリカ本土より物価が高く、アメリカの試算ではおよそ月33万円程度の安定した収入がないとハワイ移住は難しいというデータもあります。生活費は安くありませんがハワイはそれだけ多くの人を引き寄せる魅力のある地です。

まずは気候です。ハワイの気候は1年を通して穏やかです。風が心地よく歩いていても気持ちいいと感じる人も多いのではないでしょうか。

海が綺麗でこの点も大きな魅力となっています。マリンスポーツが趣味の人も多く集まる地です。

地震など自然災害についてもそんなに多くありません。このように安定した情勢であること、また居心地がいい国であることからハワイ人気は今後も安定路線である可能性が高く、不動産についても好調の兆しが予想されます。

まとめ

ハワイの不動産評価は実勢価格で決定します。日本国内でいう路線価は存在しない為、査定の際には必ず複数の現地不動産業者に相見積を取る事をおすすめします。また節税効果もない為、節税対策という目的としてはメリットはありません。

しかしハワイというブランド価値が高い為、とても安定した物件となります。
特に2020年のホノルル・レール・トランジット開通はまた新たな転機になることが予想されます。ハワイ投資を検討している人はこの点も注目したいポイントとなるのではないでしょうか。