不動産投資がもたらす節税の効果

不動産への投資を行った場合のメリットの一つとして「節税効果」があります。特に年収の高い人にはかなりの効果があります。

今回は不動産投資を始めた際に得ることが出来る節税について、実際に節税となる税金の種類と効果をお伝えします。

不動産投資で節税できる税金の種類

不動産投資で節税できる税金の種類は以下の4つとなります。

・所得税
・住民税
・贈与税
・所得税

ではそれぞれどの程度の効果があるのか説明していきます。

所得税・住民税の節税効果が大きいのは初年度だけ

不動産投資を行う事で、所得税と住民税の節税の効果があります。

投資用不動産を購入すると給与とは異なる収入が発生するため、確定申告を行う必要があります。不動産投資に発生した経費が家賃収入より大きい金額になった場合、給与所得から赤字分の課税所得が減額されます。

ここで言う経費とは、固定資産税、減価償却費、ローン金利などが該当しますが、初年度だけは不動産登記費用、不動産取得税、仲介手数料がある為大きな経費が発生するのです。

例えば、家賃収入が100万円、経費が300万円掛かった場合は200万円の赤字となり給与所得から200万円分を引いた分んが課税対象となる仕組みです。

また減価償却費やローン金利は年々減っていくものなので、次年度以降はどんどん節税の効果が少なくなっていくのです。

なお、法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造の住宅用新築物件の場合、建物躯体が47年、建物設備が15年となっています。
中古物件は築年数によっては減価償却費がなくなっている場合があるので、すぐ節税効果はなくなってしまいます。中古物件を購入する場合は、減価償却期間を確認することを忘れないように注意してください。

また、経費の上乗せを推奨する業者がいますが、こちらは注意してください。不動産投資で「白色申告」時には領収書の提出義務がありませんが、本当に使った費用だけを経費として計上するよう注意が必要です。税務署から指摘されると追徴があるので危険です。

節税の効果が大きい、相続税と贈与税

相続税

相続税は現金で相続するより、不動産で相続した方が圧倒的に相続税を圧縮出来ます。こちらは殆どの富裕層が活用する節税対策です。著者の周りではこちらを活用していない人は殆どいないくらい一般的な対策となります。

相続税は持っている資産の評価額で課税額が決まりますので、現金なのか不動産なのかで大きく変わってきます。

例えば現金はそのままの評価額となりますので、1億円の相続であれば評価額もそのまま1億円となります。現金の場合は最大55%もの割合が相続税として引かれてしまいます。

土地の評価は「路線価額」で行われる為、公示価格の8割程度が評価額となります。
また建物の評価は、「固定資産税評価額」を基に算出される為、一般的に新築時の建築費用の6~7割程度となります。

更に、賃貸不動産の場合、更に相続税評価額は下がるので、この点も節税効果のメリットを受けることが出来ます。

贈与税

次に投資用マンションを妻や子供に贈与した際の贈与税について確認します。

そもそも贈与税とは、誰かに財産をもらったときに発生する税金のことです。贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に、1人の人がいくらの贈与を受けたかで税額が決まってきます。贈与税には110万円の基礎控除があるので、110万円以下であれば贈与税はかかりません。

1年間にもらった額が110万円を超えた場合、もらった額から基礎控除の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかってくるのです。

マンションの場合は、土地と建物の評価額を別々に算出しその評価額に対して贈与税額を計算します。

例えば、1000万円の現金と、売買時価1000万円の土地を持っていたとします。その財産を息子に贈与します。現金の贈与なら、評価額は1000万円です。しかし、土地の贈与なら、評価額は800万円程ということになります。

結果、息子は1000万円を現金でもらった場合、税金は231万円となります。しかし土地で贈与された場合は税金は151万円となるのです。財産は、現金より不動産の贈与のほうが、税金は得になるのです。

まとめ

不動産投資がもたらす節税の効果は大きく4つあることを説明してきました。一時的なものもあれば将来的な対策にもなり、こちらの効果を求めて不動産投資を始めることは有効的だと考えます。

しかし、不動産投資は目先の大きな利益を求めるような投資でなく長期的な安定運用を目指し、ローン期間中の生命保険効果やローン完済後に家賃収入を得たり売却したりすることを目的とする事が今不動産投資の本質なのです。