不動産投資を始める際のポイント

収入源を増やす為に、様々な手段がありますが、不動産投資ほど入りやすいものはないでしょう。基本的に大きなお金をかけずにレバレッジを掛けつつ安定的な収益を上げ且つスタートしやすいのは不動産投資となるでしょう。

不動産投資といっても「一棟マンション」「ワンルームマンション」「アパート」「戸建て」「土地」などと商品が細かく分かれています。今回は初めて不動産投資を行う人でも大きな効果が期待できる、「ワンルームマンション」を紹介します。

投資用不動産 「ワンルームマンション」

ワンルームマンションは投資額が低く初めての方でも玄人でも投資しやすい商品となります。都心のワンルームマンションでも価格帯としては2000万円~3000万円程度の費用で投資することが可能です。更に中古築古ワンルームなら1000万円前後から始めることも可能でしょう。

基本的には金融機関の融資ローンを利用する事を推奨しており、年収が500万程度のサラリーマンでも投資を始めることが十分可能です。良い物件や属性であれば全額フルローンを利用できるので頭金など持ち出しを抑えての投資が可能なのです。

基本的には東京都内の中古ワンルームマンション一択

初めての人にオススメできるのは東京都内の中古ワンルームマンションになります。むしろ玄人であっても東京都内の物件に一択でしょう。

東京都内のワンルームマンションは空き家問題や人口減少の影響をほとんど受けない特殊な商品であり、金融機関が喜んで融資してくれる大きなメリットがあります。

東京は人口減少が確実に進む日本の中で、30年後の2050年でも人口が今とほとんど変化がないと言われています。こちらはますます進む東京一極集中によるものや、日本という国が国際社会と戦っていく為に、東京の強化が外せないという考え方からによるものです。

更に今後、未婚率の上昇、超高齢化社会によってますます単身者数の増加が見込まれている為、単身者住居の需要が拡大していく見込となっているのです。

こちらの背景が東京の単身者住居だけは世の中のリスクを受けにくい商品と言われている理由です。

また、なぜ新築ではなく中古なのかという点については、新築には新築という価値が付加される為、暫くの間は相場より高い価値があります。この事からその後数年後に新築の価値がなくなったタイミングで通常の相場に戻る為、資産価値が急に低下したり、賃料が相場まで下がったりと収支が崩れる可能性があるのです。

中古の場合は、こちらのリスクがない為、資産価値の低下率も低く安定した収支計画が見込まれるのです。

投資用不動産の仕組み

投資用不動産の仕組みは、金融機関でローンを組み、人に貸してその家賃収入でローンを完済していくのが基本的なものになります。ローンの返済が毎月8万円で、家賃収入が10万円であれば毎月2万円のプラス収支となります。

実際には返済とは別に管理諸経費というものがかかってくるので他に数千円から1万円程度の費用が毎月発生します。

収支をプラスにする為には東京都内でもかなり良い物件を見つけ、且つ毎月の返済額を抑える必要があります。返済額を抑える為には、ローンをより長く組んだり、頭金を大きく入れることによって可能です。

最近の不動産投資では目先の利益を求めるのではなく、限りなく収支をプラスに繋げて将来的に100%の家賃収入を得ることを目的として考えます。

都内中古ワンルームマンションのメリット

都内中古ワンルームマンションのメリットとしては以下のものが上げられます。

・需要高いので空室リスクが極めて低い
・需要が高い為、常に高めの家賃収入がとれ資産価値が落ちにくい
・修繕費用がワンルーム部分だけなので小さく抑えられる
・物件自体の金額が大きくないので、家賃収入で返済が回る
・サラリーマンでもローンが組みやすい
・ワンルームであれば複数けんの物件を保有しリスク分散が可能

東京以外の物件はどうなのか

正直、東京以外の物件はかなりリスクがあると考えます。但し、神奈川県横浜、川崎あたりは東京と同等のメリットがあります。

地方に行くと物件単価が下がる為、利回りとしては都内の物件より期待値が上がります。しかし地方の場合、人口減少による空き家リスクや資産価値の低下リスクが大きい為、初めての方には全くおすすめ出来ません。

高利回りと短期的な売買での利益を得ることは出来ますがそれなりに経験を積んでからの方が良いでしょう。

まとめ

不動産投資を始める場合は目先の利益に惑わされず、リスクを把握し可能な限りリスクが排除出来る商品を選ぶことが大切です。

初めて投資用不動産を行う場合はしっかりとリスクやメリットの本質を理解することが大切です。また相談する業者は信頼のある方へお願いする事を強くお勧めします。