初めて投資用不動産を行う際の注意点

初めて不動産投資を行う場合、どの様な物件を選び、何に注意すれば良いか悩むと思います。参考書やインターネット上に様々な情報がありますが、世の中は凄まじいスピードで変化している為、出来るだけ今の時代にあった最新の情報で考える必要があります。

今回は初めて不動産投資を行う際に注意するべき点をご紹介します。

初期投資費用を抑える

不動産購入時には基本的には金融機関の借入を行い、ローンを組む事が一般的です。現在、過去にないほどの低金利である点からも今始めるメリットは大いにあります。

しかし、ローンを組む場合も頭金や不動産所得税、登記費用、固定資産税など多くの費用が発生します。

また物件によっては、金融機関からの融資が100%出ず、持ち出し金が必要となる場合もあります。

こちらの費用を抑えるためには、信頼のおける不動産会社を選択し、初期費用を可能な限り抑えた提案を受ける必要があります。

その際には自身の金融機関からの信用(勤めている会社の信用や年収)も大きく影響してきます。実は不動産投資は誰にでも出来るわけでなく、社会的に信用のある人でないと良い条件で始める事が出来ず、数あるメリットをしっかりと受ける事が出来ない場合もある為、注意が必要となります。

無理のない価格帯の物件を選ぶ

最初の物件選びはしっかりと安定した収支が回る物件を選ぶ事が大切です。利回りが良いからといって、空き家リスクの高い地方の物件などに手を出す事は最初は避ける事が無難です。

また空き家リスクの少ない都心部の物件であっても、新築の場合は相場よりも高い価格設定がされている為、価格帯の流動幅が大きく初心者が運用するには難しい物件です。

まずは、築浅〜築古の価格の流動帯が安定している、低価格の物件から初めて行く事が望ましいでしょう。

空室リスクの低い物件を選ぶ

当たり前ですが、空室が発生した場合はその間の家賃収入はストップします。家賃収入からローン返済を行なっている場合は、家賃が入るまでの期間、自分のお金でローン返済を行う必要があるのです。

その為、空室が限りなく発生しにくい物件を選ぶ事が最重要となるのです。以下のポイントを考慮し物件選びを行う事で空室リスクを限りなく下げる事が可能です。

・都心部の物件を選ぶ(東京都、神奈川県の横浜や川崎など)

・主要駅(東京、品川、渋谷、新宿、池袋など)へのアクセスが良い

・駅から徒歩10分圏内

・周辺環境が良好(オフィス街、大学があり学生街、飲食店が多いなど)

・物件の近くに、コンビニやスーパーなどがある

オーナーチェンジ物件を選ぶ

中古物件の場合、全オーナーから引き継ぐという形になります。こちらをオーナーチェンジと言います。

この場合、ほとんどの場合が既に入居者が付いている状態で不動産投資をスタートする事が出来るので、初心者にはとてもメリットが大きいです。

また、仲介した不動産会社によっては、購入後1〜3ヶ月間以内に入居者が出て行った場合は保証して貰える場合もありますのでしっかりと確認する事をお勧めします。

 

住宅ローンを長く組む

毎月の収支を良くする為に、ローンは可能な限り長く組む事が大切です。現在の金融機関では、返済の期限は79歳となるケースがほとんどです。ローンを組む年齢が遅ければ遅いほど毎月の返済額は大きくなるので、出来るだけ若いうちから始める事が望ましいです。

高齢になると返済が出来ずに破産となるケースもあるので注意が必要です。

まとめ

投資用不動産は自分が住まない物件ではありますが、実際に自分が住んだ場合どの様に感じるかをイメージして物件を選ぶ事が大切です。

また仲介する不動産会社によってもサポートの内容なども大きく変わってきますので信頼のおける会社や紹介から初めて行くことをオススメします。

 

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