不動産投資を行う上で知っておきたいサブリースとは?

不動産投資を行う上で、オーナーが嫌がるのは空室になった時のリスクです。

そもそも、不動産投資とは所有しているアパートやマンション、土地や自宅などを個人、法人へ貸し出し、借主から賃料を得るわけですから、借主が様々な事情で退去をすることは十分に考えられます。

実際に空室となった場合、どのような準備が必要なのか、空室リスクの無いサブリースとはどういう仕組みなのか。また、サブリースのデメリットやメリットなど一緒に確認していきましょう。

空室になった際の問題

借主から連絡があり、「急な転勤が決まり、来月末にはこの部屋を退去します。」このような連絡は不動産投資をしている方であれば、よく経験される事ですが、実際にこのような事があった時、どういう準備を進めていけば良いのでしょうか。

まず、退去されるという事は、現在賃料を得ていた部屋が、空室となってしまうので、来月以降、家賃を得る事が出来なくなってしまいます。

もちろん空室の期間が長引けば長引いた分収益は止まってしまうので非常にもったいないです。出来る限り早めに手を打ち、空室期間を少しでも短くするためにも準備をしていく必要があります。その準備を紹介します。

部屋の確認

借主が退去をする前に、借主に許可をとり、室内をリフォーム業者さんと一緒に確認しましょう。

借主はもちろんその部屋で生活していたわけですから、壁や床は汚れ、キッチンやお風呂などの設備も使用していましたので、場合によっては手直しや交換など必要となる可能性があります。

よく借主より預かった敷金を使い修繕に当てると誤解される方もいらっしゃいますが、敷金の考え方は預かったお金なので、返還することが多いのです。もちろん賃貸借契約にのっとって処理して下さい。

必要な個所の見積もりを準備し、空室になった時、クリーニングや設備の交換の工事など手配を進めてください。

次の賃貸人を募集する

これは物件の近くの不動産会社さんや、付き合いのある不動産会社などに声をかけて、再度募集する家賃の設定や、敷金、礼金の有無、ペットは飼育可能なのかなど相談して募集の準備を進めていきます。

もちろん自分のマンション自体がペットを飼育できるのか、出来ないのかなど管理規約など十分確認し、募集する条件を定めて下さい。

サブリースとは?

こういった空室の手間やリスクを減らすための手段としてサブリースという手段があります。

サブリースとは、対象の部屋や、アパート、マンション1棟を一括借り上げしてもらい、借り上げた会社が第三者へ賃貸借するという仕組みです。

アパート1棟やマンション1棟を一括借り上げすることをマスターリースと呼んだりもします。

不動産所有者である大家さんはサブリース会社と賃貸借契約を結び、サブリース会社から決まった賃料を毎月支払って頂きます。実際に物件が空室であろうが無かろうがというのは関係ありません。

サブリースのメリット

空室のリスクや手間は回避されたので大丈夫だと思うかもしれませんが、少しお待ちください。しっかりとサブリースのメリットとデメリットを確認しましょう。

サブリースのメリットは、先ほど述べた通り、空室のリスクが無いという事です。

部屋を借りている方が本当に居ても、居なくとも毎月決まった家賃が貴方に支払われますし、家賃の滞納者が居ても貴方は催促し、家賃の回収をしなくても良いのです。

また、先ほどのように、引越しを希望された方とのやり取りなどの手間が必要ありません。部屋を確認したり、新たに募集するため、不動産会社と打合せをするなどの労力も必要ないのが大きなメリットだと言えます。

非常に魅力的なサブリースですが、デメリットも存在します。サブリースのデメリットも十分確認しましょう。

サブリースのデメリット

デメリット1 免責期間

サブリースには免責期間というものが存在します。新規の入居者を募集する際、不動産会社からオーナーへの賃料の支払いを免除する期間のことです。

例えば、もし仮に免責期間が2ヶ月で1月1日に契約をした場合、1月~2月の2ヶ月間はオーナーに賃料は入ってこないことになります。

免責期間は大体、1~3ヶ月が一般的です。

デメリット2 サブリース手数料

サブリースの手数料が発生します。こちらは実際にはサブリースの効果の方が大きいため、デメリットとは言い難いです。

サブリースで借り上げをした会社は、空室のリスクを負わなければなりません。サブリース会社もあくまでも利益を得られなければならない為、賃貸借契約に盛り込む賃料はその分も見越した家賃設定をする必要があるのです。

実際はエリアや物件の状態にもよりますが、家賃の5%〜10%がサブリースの会社へ支払います。

例えば、1部屋家賃10万円ほど見込める部屋を10部屋所有し、満室稼働していた場合、毎月100万円が家賃として手に入ります。サブリース契約が仮に10%であった場合、1室1万円のサブリース費が発生するため、90万円が手元に入る家賃となるのです。

また、あくまでもサブリース会社との契約は賃貸借契約です。

会社のよっては「サブリース期間30年」など、とても長い期間サブリース契約を結んでくれるのですが、その期間、得られる賃料がずっと変わらないというわけではないのです。

物件が劣化したり、景気が変動したりなど様々な要因により賃料も変動します。

景気が上がり、家賃も上がる可能性ももちろんあるのですが、どちらかと言うと、物件の劣化などの原因で、賃料も更新の度に安くなってしまうという可能性も十分あります。

まとめ

不動産投資として一番気にしなければならない事とは収益を落とすという点です。空室になる事や、賃貸が付かない、景気など、様々な要因で収益が落ちる可能性があります。

安定的な収益を得る、面倒な手間を管理会社へ任せられるという点でサブリースという手段はとても有効的です。

その物件の築年数やエリア、物件の状態など十分検討し、サブリースが有効なのかそうではないのかなど自分に合った計画を進めていくことをおすすめします。