故人名義の不動産を相続した時の手続き

既に亡くなっているのに、名義変更をしていない不動産が増えています。このような不動産は、相続の際にかなり煩雑な手続きが必要になってきます。既に亡くなっている祖父名義の土地を相続することになった場合を例にとって、どのような点に気を付けるべきか、詳しくご説明いたします。

なぜ名義変更していない不動産があるのか

名義変更していない不動産を「負動産(ふどうさん)」と呼ぶ人がいます。残された人たちにとって、いかに困った「負の遺産」であるかを表した表現です。

それでは、なぜこのような不動産が存在するのでしょうか。その理由は、2つあると思います。

まず一つは、名義変更に費用や手間がかかることです。人が亡くなって相続財産がある場合、誰が相続するか、どれを引き継ぐかを相続人全員で話し合う必要があります。これを遺産分割協議と言います。

話がまとまれば、「遺産分割協議書」という書面に残して、実際に相続財産を分割する作業に入ります。現金があれば、金融機関に遺産分割協議書や印鑑証明書などを提出することで、比較的簡単に分割ができます。

しかし、土地や建物などの不動産を分割するには、引き継ぐ人の名義に変更する必要があります。この名義変更という手続きでは、不動産を管轄する法務局に必要書類を提出し、費用(登録免許税)を納めなければなりません。

もちろん、相続人で手続きを進めることもできますが、手続きが煩雑ですから、司法書士に依頼する場合が少なくありません。当然そこには、司法書士に支払う報酬も発生します。つまり、不動産の名義を変えるという作業には、費用と手間が必要になるのです。

もう一つの理由は、名義変更をしなくても、特に支障を来さない点です。不動産を相続して名義が変更になった場合、「○日以内に手続きをしてください」と言った決まりは特にありません。決まりがないということは、罰則もないわけです。

「でも、固定資産税を支払う時に困るのでは」と考える人もいるかもしれません。しかし、固定資産税の納税通知書が故人宛に送られてきても、家族の誰かが支払えば、何も問題は起こりません。

法務局で不動産の名義変更をしない限り、たとえ人が亡くなっても、その人の名義の不動産だと市区町村役場は判断し、通知書を出し続けるのです。

このように、不動産の名義が故人であっても、固定資産税を家族が払い続ける限り、差し迫ってトラブルや支障は発生しないということになります。

故人名義の不動産の手続き

それでは、故人名義の不動産を相続した場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。

まず不動産の名義人の法定相続人を確認する必要があります。法定相続人とは、配偶者や子どもなど、法的に遺産を相続する権利を持つ人のことです。

土地の持ち主である祖父が30年前に亡くなり、名義変更をしていなかったとします。祖父の法定相続人を確認するには、祖父が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本を取り寄せる必要があります。「連続した」というのは、人によって本籍を何回か変えているケースがあるからです。

通常、相続権は配偶者(祖母)と子どもたちですが、もし祖母が既に亡くなっていたら、相続権を持つのは子どもたち、つまり父親の兄弟だけになります。

ここで、父親の兄弟の中で、既に亡くなっている人がいる場合には、その人の戸籍謄本も取り寄せます。これは、その人の子どもが代わって相続するためです。この場合も、祖父の場合と同様、その人が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本が必要です。

このようにして相続人が確定したら、相続人全員で話し合って、不動産の名義を誰にするかを話し合う必要があります。ただ、この時点で相続人がなりの数になり、住んでいる場所もまちまちになっていることも考えられますから、電話や書面などで連絡を取り合って、不動産を相続する人を決めても良いと思います。

相続人が決まったら、「遺産分割協議書」を作り、相続人全員から署名と捺印をしてもらうことになります。捺印は、市区町村役場に届け出ている実印で行い、印鑑証明書も必要になります。

以上の作業が終わって、やっと法務局に行き、名義変更の手続きができることになります。

今まで説明したのは30年前に亡くなった例ですが、場合によってはそれ以上の場合もあります。もし2代前、3代前、それ以上となれば、戸籍謄本を取りよせる数は、数十人分になるかもしれません。

また、それから数十人の法定相続人に連絡を取り、話をまとめて、遺産分割協議書に署名・捺印してもらう必要も出てきます。考えただけでも嫌になる作業ですが、そうかと言って「面倒だからそのままでもいいだろう」と思って放置してしまうと、結局自分の子どもや孫にしわ寄せが行ってしまうことになります。

ここは、多少面倒だと思っても、意を決してやっておく方が良いことは、言うまでもありません。

今からできる対策は

今までご説明したのは、相続する際に初めて不動産が故人名義だったことがわかった場合の流れですが、それでは既に親が所有している不動産が故人名義であることが、現在既にわかっている場合に、今からできる対策はないのでしょうか。

例えば、親が存命のうちに、祖父名義から親の名義に変更しておくことも考えられます。ただ、親が高齢で、近い将来不動産を自分が相続することが考えられるような場合には、法務局に納める登録免許税や司法書士への報酬が短い期間で2回支払うことになってしまい、いかにももったいない話です。

そこで、今からできることは、戸籍謄本を少しずつ取り寄せて、法定相続人を確認することです。相続が始まって、故人の戸籍謄本を取り寄せると、意外と時間がかかることがわかります。

「戸籍謄本ぐらい、直ぐに手に入るのでは」と考える人が少なくないかもしれませんが、故人が何回か本籍を変えていたり、あるいは法改正によって形式が変わったりしていて、意外と取得には手間取るものです。

今から少しずつでも取り寄せていけば、実際に相続が始まってからの手続きが大幅に短縮できるはずです。