ワンルームマンション規制 需要と供給

東京都の世帯数は年々増加傾向ですが、増加しているほとんどの世帯は単身世帯となります。しかし、増加に伴いワンルームマンションの建築が進められているかというとそうではありません。

なぜなら現在、「ワンルームマンション規制」という、ワンルームマンションの建築の際に東京23区内では一定の条件を義務付けられており、簡単に建築が出来なくなったという背景があるのです。

ワンルームマンション規制の要因

ワンルームマンション規制が始まった原因には、単身居住者によるいくつかの問題点が原因と言われています。

単身居住者のマナー問題

単身居住者は、ファミリー居住者と比較してマナーに問題がある例が多いことが指摘されています。

例をとしては、深夜の騒音、ゴミ出しのルールを守らないなどの問題を発生させ、周囲の環境への悪影響や近隣住宅とのトラブルへ発生するケースが多いようです。

住民税収入につながらない

単身居住者の中には、居住もとから住民票を移さないというデータがあります。これは学生時代著者の周りにもいたと思います。こちらは自治体の住民税収入に影響があるという問題が指摘されていました。

地方自治体の財源として大きな柱となるものに、法人税・住民税・消費税があります。自治体としては、住民税の徴収が難しい単身者や納税額の少ない若い世代より、収入レベルが高く長期間住む可能性が高い、ファミリー世帯や企業を取り込みたいと考えているのです。

そのため、ワンルームマンションに居住する単身者よりファミリー世帯を増やしたいという意向がこちらの制度を生み出したのです。

 

ワンルームマンション規制の概要

東京23区では各区の条例、指導要綱により、ワンルームマンションの建築規制が行われています。規制の内容は区により異なりますが、基本的には以下のような規制例があります。

一戸あたりの最低専有面積の設定する規制

最低専有面積が設定されました。一定数以上の戸数の共同住宅を対象に、1戸あたりの最低専有面積を25平方メートル以上と設定となった。

ファミリー向けの部屋を一定割合で設定する規制

マンションの総戸数のうち一定割合を専有面積40平方メートル以上のファミリータイプ住戸にする必要がある規制です。

管理人の常駐の規制

共同住宅の規模に応じて、管理人の巡回や常駐が必要となる規制です。

ワンルームマンション建築時の課税規制

ワンルームマンションを建築する場合、総戸数に応じて、一定の税金を建築主に課税するという制度です。但し、現在この規制がある自治体は豊島区のみであり、一戸あたり50万円となっています。こちらは今度対象の自治体が拡張されていく可能性があります。

ファミリー向けの部屋を一定割合で設定する規制

マンションを建築するにあたり総戸数のうち一定割合を、専有面積40平方メートル以上のファミリータイプ向けの部屋を用意しなければならない規制です。

 

これらの規制のうち、特に専有面積やファミリー向けの部屋の設定が条件となると、まとまった広さの敷地が必要になることから、用地の少ない都心部ではワンルームマンションの新規開発は難しくなっています。

今後さらに規制の内容が厳しくなっていくことも予測されているのでますますワンルームマンションの新規開発は厳しくなる傾向です。

単身者住居の需要

しかし、東京都内の単身者居住の需要は年々上昇する可能性が高いのです。東京都心部では、むしろ規制が足枷になり、将来的に単身者住居の供給不足となる可能性が高いと言われています。

少子高齢化、未婚率上昇による単身世帯増加

社会問題である少子高齢化や未婚率の上昇により、単身世帯の増加が予想されています。東京都の単身世帯は2020年では331万、その後一時上昇を続け、人口が大きく減ると言われている2050年でも323万人と予測されている程、東京には安定した単身者世帯の需要があるのです。単身居住者向けのワンルームマンションの需要が高まることは容易に予測できるのです。

東京都へ集中する都市開発およびインフラ整備

東京都心部はこれまでも都市機能整備が積極的に行われてきましたが、2020年の東京オリンピックやリニア、カジノ計画など、今後も再開発プロジェクトが多数計画されています。

東京だけは国際社会と戦い抜く為に、常に強化していく必要が日本にはあるのです。

その事により、今後も大型商業施設やオフィスの誘致が進み、都心で勤務する人口の上昇、通勤利便性の高い都心エリアの物件需要が高まります。

もはや東京一極集中は今後もますます加速することが予測出来るのです。

外国人就労者の増加による需要

今後、日本の人口減少問題やますます進む国際化に伴い、東京都心地区では、アジアヘッドクオーター特区の設定による外国企業誘致が始まります。羽田空港も国際化し、国際的なビジネス拠点としての役割もますます拡大していきます。
この事により、外国人就労者や外国人の移住増加もあり、単身者向けのワンルームマンションの需要に繋がっていくと推測されるのです。

まとめ

ワンルームマンション規制による東京都内のワンルームマンションの供給が増えない中、それとは反して需要がどんどん拡大して行くことが予測されています。

需要が高いことで、空室リスクや資産価値の低下リスク(家賃下落リスク)の可能性が低く、安定した資産運用ををもたらしてくれます。ワンルームマンション規制は、不動産投資には追い風となるでしょう。